Wet kwaliteitsborging voor het bouwen: wat verandert er voor jou?

De invoering van de nieuwe Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) komt steeds dichterbij. Na herhaaldelijk uitstel treedt de wet in werking op 1 januari 2023. In de Wkb is geregeld dat het bouwproces beter bewaakt wordt en dat de consument juridisch sterker staat. Het toezicht op de bouw komt in handen van private, gecertificeerde kwaliteitsborgers.

Wat betekent de nieuwe wet voor particuliere en professionele opdrachtgevers en voor aannemers, en hoe verandert de rol van de gemeente? In dit artikel zetten we de belangrijkste veranderingen voor je op een rij. 

Eindelijk invoering na drie keer uitstel

Met de inwerkingtreding van de Wkb gaat een jarenlange politieke wens in vervulling. Al sinds eind vorige eeuw wordt in Den Haag gesproken over betere kwaliteitsborging in de bouw. Het duurde tot 2016 voordat toenmalig minister Blok van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties met concrete plannen kwam. De wet kwaliteitsborging werd in 2017 aangenomen door de Tweede Kamer en in 2019 door de Eerste Kamer. De wet zou aanvankelijk in 2021 in werking treden maar is minstens drie keer uitgesteld. Inmiddels zijn alle hobbels gladgestreken en kan de Wkb op 1 januari 2023 eindelijk ingaan. Lees hier de wettekst.

Wat houdt de Wet kwaliteitsborging in?

In de Wkb draait alles om verbetering van de kwaliteit van bouwwerken. De overheid richt de kwaliteitsbewaking voor en tijdens de bouw op een andere manier in. In feite wordt dit geprivatiseerd. Voorheen was toezicht op de bouw een taak van de gemeente. Vanaf 2023 moet de houder van de bouwvergunning hiervoor zelf een private partij inschakelen: de kwaliteitsborger.

Minder faalkosten

De kwaliteitsborger toetst het bouwplan, houdt toezicht tijdens de bouw en geeft na de bouw een verklaring af. Deze nieuwe manier van werken moet leiden tot een betere bouwkwaliteit, minder bouwfouten en minder gebreken die pas na de oplevering aan het licht komen. En dus minder faalkosten in de bouw. Die bedragen nu soms wel 10 tot 15% van de omzet van aannemers.

Opdrachtgever staat sterker

Het tweede doel van de Wkb is verbetering van de positie van de opdrachtgever. Voortaan is de aannemer aansprakelijk voor alle gebreken in de bouw die hij zelf veroorzaakt heeft. De aannemer heeft ook informatieplicht: hij moet de klant vooraf vertellen of en hoe hij verzekerd is tegen faillissement en gebreken na de oplevering. De opdrachtgever, of dat nu een particulier of een organisatie is, staat dus veel sterker in zijn schoenen als er iets misgaat.

Start met gevolgklasse 1

De Wkb is niet meteen van toepassing op alle bouwwerken. Vanaf januari 2023 geldt de wet alleen voor eenvoudige bouwwerken, die vallen onder gevolgklasse 1. Dit zijn bijvoorbeeld grondgebonden eengezinswoningen, woonboten, vakantiewoningen en kleine bedrijfspanden. Naar verwachting volgen vanaf 2026 de complexere gevolgklassen 2 en 3. Deze gewenningsperiode van drie jaar geeft bouwbedrijven en gemeenten voldoende tijd om ervaring op te doen met het nieuwe systeem.

Omgevingswet en Wkb

De Wet kwaliteitsborging voor het bouwen is onderdeel van de eveneens nieuwe Omgevingswet, die tegelijk met de Wkb in werking treedt. In de Omgevingswet zijn tientallen wetten en honderden regels voor het inrichten van de fysieke leefomgeving gebundeld en vereenvoudigd. Alle kennis over de inrichting van de fysieke ruimte onder de Omgevingswet wordt gebundeld op één website, het nieuwe Omgevingsloket. Daar lees je alles over het starten van een bouwproject en vind je handige tools om het je makkelijker te maken. Het Omgevingsloket is ook de plek waar je een vergunningcheck doet en een bouwvergunning aanvraagt.

Procedures gaan veranderen

Wat gaat er met de komst het nieuwe systeem voor kwaliteitsborging nu concreet veranderen? We leggen je uit hoe de rol van de gemeente verschuift en wat de nieuwe wet betekent voor opdrachtgevers en aannemers.

De gemeente en de Wkb

In de nieuwe Omgevingswet komt een knip in de toetsing van een bouwproject: deze wordt gesplitst in een ruimtelijk deel en een technisch deel. De gemeente bemoeit zich alleen nog met het ruimtelijk deel. De regels daarvoor zijn vastgelegd in het omgevingsplan (vergelijkbaar met het huidige bestemmingsplan). De gemeente (het bevoegd gezag) controleert alleen nog of de bouw veilig verloopt en geen hinder oplevert voor omgeving en milieu.

Het technische deel, dat we nu veelal kennen onder de naam bouw- en woningtoezicht, valt straks niet meer binnen het takenpakket van de gemeente. Deze component wordt dus overgenomen door private kwaliteitsborgers. De gemeente houdt wel de regie over de voortgang van het totale bouwproject. Ze beoordeelt de bouwmelding, handhaaft tijdens de bouw en beoordeelt de gereedmelding van de initiatiefnemer. De meeste gemeenten hebben inmiddels een impactanalyse gedaan om zich optimaal voor te bereiden op de Wkb.

De opdrachtgever en de Wkb

Ook voor de opdrachtgever van een bouwproject verandert het een en ander. De belangrijkste wijziging is dat je een kwaliteitsborger in de arm moet nemen. Als je bouwplannen hebt doorloop je in het kort de volgende procedure. Eerst check je op Omgevingsloket.nl of er een vergunning omgevingsplanactiviteit (opa) nodig is. Zo ja, dan vraag je een vergunning aan en ga je op zoek naar een kwaliteitsborger. Voor bouwprojecten die niet vergunningplichtig zijn, is geen kwaliteitsborger nodig.

De gemeente toetst de vergunningaanvraag aan het omgevingsplan. Wordt de aanvraag goedgekeurd, dan doe je een bouwmelding. Onderdeel van de bouwmelding is het borgingsplan, waarin de kwaliteitsborger een risicobeoordeling en controlemaatregelen vastlegt. Vier weken na het doen van de bouwmelding kan de bouw van start gaan. Ook dit meld je aan de gemeente. Na de bouw ontvang je van de aannemer een opleverdossier en van de kwaliteitsborger een verklaring dat de bouw aan de voorschriften voldoet (het dossier bevoegd gezag). Deze verklaringen stuur je samen als gereedmelding naar de gemeente. Twee weken daarna mag je het gebouw in gebruik nemen. 

De aannemer en de Wkb

Het zal inmiddels duidelijk zijn dat de nieuwe wet kwaliteitsborging in de bouw een enorme impact heeft op de werkwijze en verantwoordelijkheden van de bouwende partij. Dat heeft vooral te maken met de aansprakelijkheid, die voortaan grotendeels op het bordje komt van de aannemer.

1. Met de Wkb ben je als aannemer verantwoordelijk voor alle gebreken, ook als die pas na oplevering aan het licht komen. Dat geldt niet als de fouten jou niet toe te rekenen zijn, bijvoorbeeld door een ontwerpfout. Maar de bewijslast daarvoor ligt bij jou – ook dat is nieuw. Wel is de verwachting dat door de komst van de kwaliteitsborger bouwfouten sneller geconstateerd zullen worden. Daardoor zullen de faalkosten flink afnemen.

2. Ook dossiervorming speelt in de Wkb een grote rol. Je zult van elk bouwproject een dossier moeten gaan opbouwen. Uit dat dossier moet blijken dat het bouwwerk aan alle contractuele eisen voldoet. Bij de oplevering reik je dit consumentendossier of opleverdossier uit aan de opdrachtgever. Het wordt dus nog belangrijker dat je je processen en de vastlegging daarvan goed op orde hebt.

3. Ten slotte verandert ook de 5%-regeling. Die houdt in dat 5% van de aanneemsom voorafgaand aan de bouw in depot gesteld wordt bij de notaris. Nu gaat dit bedrag drie maanden na de bouw automatisch naar de aannemer. Na invoering van de Wkb keert de notaris het geld pas aan de aannemer uit nadat de klant heeft aangegeven dat alle gebreken zijn verholpen.

Het werk van de kwaliteitsborger

Met de nieuwe wet verschijnt er een nieuwe speler op het toneel: de kwaliteitsborger.

De kwaliteitsborger is onafhankelijk en blijft van ontwerp tot oplevering bij de bouw betrokken. Hij beoordeelt de risico’s in het bouwplan en maakt op basis daarvan een borgingsplan. Tijdens de bouw toetst hij of het werk volgens de bouwvoorschriften en zijn borgingsplan wordt uitgevoerd. Constateert hij fouten, dan brengt hij meteen de aannemer, de opdrachtgever en eventueel de gemeente op de hoogte. De verklaring die de kwaliteitsborger na de bouw uitreikt aan de opdrachtgever, is het bewijs dat het bouwwerk voldoet aan alle technische eisen.

Kwaliteitsborgingsinstrument

Bij de toetsing van een bouwproject gebruikt de kwaliteitsborger een zogeheten kwaliteitsborgingsinstrument. Dit is een digitale tool die de kwaliteitsborger helpt bij zijn werk: het beoordelen van bouwrisico’s, het maken van de een borgingsplan, het opstellen van een bouwrapport etc. Er zijn verschillende instrumenten van verschillende aanbieders op de markt. De Borgermeester heeft gekozen voor de generieke tool KiK van KOMO en is hiervoor gecertificeerd. KiK is ontwikkeld samen met 30 (branche)organisaties in en rond de bouw en infra.

Proefprojecten

In de aanloop naar de inwerkingtreding van de Wkb draaien op tal van plekken in Nederland proefprojecten met kwaliteitsborging. Doel is om ervaring op te doen met de nieuwe werkwijze en de samenwerking tussen verschillende partijen tijdens de bouw. De Borgermeester is op zoek naar bouwende organisaties die een proefproject willen starten en kennis willen maken met het werk van de kwaliteitsborger. Neem contact op met de Borgermeesters.

Cursus, whitepaper, webinar? Bereid je voor!

De invoering van de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen nadert met rasse schreden. De wet heeft een grote impact op de hele bouwkolom, maar vooral bouwers. Ben jij je al aan het voorbereiden op de nieuwe werkelijkheid? Mis de boot niet en zorg dat je klaar voor bent voor de Wkb. Dit zijn enkele organisaties die cursussen, begeleiding en webinars aanbieden:

Bouwend Nederland
Stichting IBK
Intermediair
Vereniging Nederlandse Gemeenten VNG

Shopping Basket